Wer sich nichts Schöneres vorstellen kann, als morgens vom Hahnenschrei geweckt zu werden und abends mit dem Muhen der Kühe zu Bett zu gehen, den zieht es aufs Land. Wer nun nicht direkt Bauer werden, sondern nur die Atmosphäre genießen will, der sollte sich mit dem Thema Resthof auseinandersetzen.
Dieser Begriff beschreibt ein landwirtschaftliches Anwesen, das seine ursprüngliche Nutzung entweder vollständig oder weitgehend verloren hat. Resthöfe waren einst aktive Bauernhöfe, die durch verschiedene Faktoren wie strukturellen Wandel in der Landwirtschaft, Aufgabe der Produktion oder familiäre Gründe nicht mehr im Vollerwerb bewirtschaftet werden.
Diese Höfe mit den dazugehörigen Hofgrundstücken stehen meist in Alleinlage und bieten Raum und Potenzial für alternative Nutzungsmöglichkeiten.
Sie sind äußerst attraktive Immobilien für Naturfreunde, Selbstversorger und kreative Köpfe. Nachfolgend geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über die Besonderheiten von Resthöfen und Häusern in Einzellage, deren Nutzungsmöglichkeiten sowie die Chancen und Herausforderungen beim Kauf und Umbau solcher Immobilien.
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Der Begriff „Resthof“ beschreibt im Wesentlichen einen ehemaligen Bauernhof, der meist nicht mehr aktiv landwirtschaftlich genutzt wird, aber dennoch die für einen Hof typischen Gebäude und Hofflächen aufweist. Oft bestehen Resthöfe aus einem Bauernhaus, Stallungen, Scheunen sowie angrenzendem Weideland oder Ackerflächen. Typischerweise sind sie ländlich gelegen, mit reichlich Platz und vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten.
Diese Immobilien sind besonders für Menschen interessant, die sich nach einem ruhigen Leben auf dem Land sehnen oder nach Räumlichkeiten für spezifische Projekte suchen. Die Verkäufer sind oft ältere Menschen, die altersbedingt in kleinere Wohnungen oder Altenheime umziehen, aber auch Erben, die keine Ambitionen haben, das ehemalige landwirtschaftliche Anwesen weiter zu nutzen.
Viele Käufer träumen davon, ihren Resthof für die Selbstversorgung zu nutzen. Der Anbau von eigenem Obst und Gemüse, die Haltung von Hühnern, Schafen oder Ziegen und die Möglichkeit, autark zu leben, sind oft zentrale Motive für den Erwerb eines Resthofs.
Immer mehr Menschen suchen eine Alternative zum hektischen Stadtleben und kombinieren Wohnen und Arbeiten auf dem Land. Ob als Atelier, Werkstatt oder Büro – die Gebäude eines Resthofs lassen sich abhängig von den baurechtlichen Vorgaben vielfältig nutzen.
Aufgrund der relativ großen Grundstücksflächen rund um die landwirtschaftliche Hofstelle sind Resthöfe ideal für die Haltung von Tieren, sei es für private Zwecke oder als gewerbliches Angebot (z.B. Reiterhöfe oder Hundepensionen). Auch hier sind die baurechtlichen Vorgaben zu berücksichtigen.
Einige Resthof-Besitzer nutzen die Flächen für Naturschutzprojekte oder Permakultur, um natürliche Lebensräume zu erhalten und nachhaltige Landwirtschaft im kleinen Stil zu betreiben.
Ein Resthof bringt zahlreiche Vorteile für Menschen mit sich, die nach einem alternativen Lebensstil suchen.
Ein zentraler Aspekt ist die Freiheit, die sich mit einem Resthof eröffnet. Oft sind die Gebäude und Grundstücke geräumig und bieten zahlreiche Entfaltungsmöglichkeiten. Hinzu kommt die abgeschiedene Lage in der Natur, die nicht nur Ruhe, sondern auch eine hohe Lebensqualität und viel Privatsphäre mit sich bringt.
Für handwerklich begabte Menschen bietet ein solcher Hof eine tolle Gelegenheit, ihrer Kreativität freien Lauf zu lassen. Die Umgestaltung der Gebäude, ob als Wohnraum, Werkstatt oder Ferienhaus kann zu einem erfüllenden Projekt werden.
Zusätzlich bieten viele Resthöfe die Möglichkeit zur Selbstversorgung. Wer sich für nachhaltiges Leben interessiert, kann auf einem Resthof Gemüse und Obst anbauen, Tiere halten und sich so zu einem großen Teil autark versorgen.
Trotz der vielen Vorteile gibt es auch einige Herausforderungen, die es vor dem Kauf von Resthof Immobilien zu bedenken gilt.
Als erstes ist hier oft der Zustand der Gebäude zu nennen. Viele Resthöfe sind alt und renovierungsbedürftig, was zu erheblichen Investitionen in die Instandsetzung führen kann. Dies sollte bei der Planung des Kaufs unbedingt berücksichtigt werden, da Sanierungsarbeiten je nach Umfang teuer und zeitaufwendig sein können.
Hinzu kommt, dass Resthöfe oft abseits liegen. Die Anbindung an Infrastruktur wie größere Straßen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder medizinische Versorgung ist oft eingeschränkt. Die Wege sind ein ganzes Stück länger als in der Stadt und für vieles, was sich sonst nebenbei erledigen ließ, ist ein wenig mehr Planung gefordert.
Ein weiteres Thema ist das Baurecht. Nicht alle Umbaumaßnahmen oder Nutzungsänderungen sind ohne weiteres möglich. In vielen Fällen müssen Käufer sich im Vorfeld über die lokalen Bauvorschriften informieren und gegebenenfalls Genehmigungen einholen.
Das Planungsrecht ist ein entscheidender Faktor beim Kauf eines Resthofs, insbesondere wenn bauliche Veränderungen oder Nutzungsänderungen geplant sind.
Resthöfe befinden sich oft in ländlichen oder peripheren Gebieten, die in Alleinlage im Außenbereich liegen. Nach § 35 des Baugesetzbuches (BauGB) sind Bauvorhaben im Außenbereich nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Grundsätzlich wird hier unterschieden, ob es sich um privilegierte Bauvorhaben, etwa land- oder forstwirtschaftliche Nutzung, handelt oder ob es sich um sonstige Vorhaben handelt, die regelmäßig nur in einem laut Bebauungsplan vorgesehenen Gebiet zugelassen werden.
Soll nun aus einem landwirtschaftlich genutzten Gebäude Wohnraum oder Gewerbe werden, kann das Planungsrecht eine erhebliche Hürde darstellen. Bauanträge für Umnutzungen müssen detailliert begründet sein und können, je nach Regelungen der Gemeinde, auch abgelehnt werden. Zudem spielt der Denkmalschutz bei älteren Gebäuden auf Resthöfen eine wichtige Rolle. Denn dann sind Auflagen bei Umbau oder Sanierung zu beachten. Genaue Informationen zur Situation des Resthofes, an dem Sie interessiert sind, erhalten Sie von Ihrem Immobilienmakler.
Der Bestandsschutz regelt, ob bestehende Gebäude oder Nutzungen erhalten werden müssen. Bestandsschutz kann beispielsweise bei alten Stallungen oder Wirtschaftsgebäuden gelten.
Es wird zwischen einfachem und qualifiziertem Bestandsschutz unterschieden. Einfacher Bestandsschutz bedeutet, dass die bestehende Nutzung eines Gebäudes fortgeführt werden darf, solange keine wesentlichen Änderungen vorgenommen werden. Qualifizierter Bestandsschutz greift, wenn eine bestimmte Nutzung aufgrund einer früheren Genehmigung auch bei Umbauten oder Modernisierungen fortgeführt werden kann.
Beim Resthofkauf ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang für die vorhandenen Gebäude Bestandsschutz besteht, insbesondere wenn eine Umnutzung oder Sanierung geplant ist. Ein Abriss und Neubau sind unter Berücksichtigung der Vorschriften für die Schaffung von Ersatzwohnraum zu bewerten.
Die Höfeordnung ist eine spezielle gesetzliche Regelung, die in einigen deutschen Bundesländern (Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) gilt und die Erbfolge von landwirtschaftlichen Betrieben betrifft. Ziel der Höfeordnung ist es, die Zerschlagung von landwirtschaftlichen Betrieben durch Erbteilung zu verhindern und dadurch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Höfe zu sichern. Nach der Höfeordnung wird der Hof mit allen Grünflächen und dem Ackerland in der Regel ungeteilt an einen Erben übergeben, der dann allerdings die Verpflichtung hat, Ausgleichszahlungen an die übrigen Erben zu leisten.
Für Käufer eines Resthofs ist die Höfeordnung insbesondere dann relevant, wenn der Hof aus einer Erbmasse stammt oder wenn im Kaufvertrag Regelungen enthalten sind, die eine Anknüpfung an die Höfeordnung herstellen. Käufer sollten sicherstellen, dass alle erb- und höferechtlichen Fragen geklärt sind, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Besonders beim Verkauf von Höfen aus Familienbesitz sollten auch eventuelle Vorkaufsrechte anderer Familienmitglieder oder Nachbarn beachtet werden, die durch die Höfeordnung oder das Grundstücksverkehrsgesetz geregelt sein können.
Viele alte Bauernhäuser oder Nebengebäude stehen unter Denkmalschutz. Dieser bringt Auflagen mit sich, die es beim Umbau oder bei Renovierungen zu beachten gilt. Gleichzeitig bieten denkmalgeschützte Gebäude aber auch finanzielle Vorteile, wie etwa steuerliche Abschreibungen oder Fördermittel, die den Umbau erleichtern können.
Die Auflagen und Bestimmungen können den gesamten Resthof oder nur einzelne Gebäude betreffen. Das Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes regelt genau, welche Gebäude als Denkmäler gelten und welche Veränderungen an und in ihnen zulässig sind. So bedarf es in der Regel einer Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, wenn Umbauten, Sanierungen oder auch nur Renovierungen vorgenommen werden sollen.
Grundsätzlich gilt, dass der ursprüngliche Charakter des Gebäudes weitgehend erhalten bleiben muss. Der Rahmen dieser Definition lässt aber durchaus Raum für Interpretation. Denn auch die Denkmalschutzbehörden wissen, dass die Gebäude zukunftsfähig und erhaltenswert sind, wenn sie moderaten Neuerungen offen gegenüberstehen.
Eine denkmalgerechte Sanierung kann zwar teurer sein, jedoch gibt es staatliche Förderprogramme und steuerliche Erleichterungen, die solche Maßnahmen unterstützen. Zudem kann der Denkmalschutz auch den Bestandsschutz positiv beeinflussen, da denkmalgeschützte Gebäude oft von strengeren baurechtlichen Vorgaben ausgenommen sind, sofern der Denkmalschutz im Vordergrund steht.
Käufer von Resthöfen sollten sich jedoch bewusst sein, dass sie verpflichtet sind, den Zustand des Denkmals zu bewahren und ggf. zusätzliche Auflagen hinsichtlich der Nutzung und Pflege erfüllen müssen. Eine gründliche Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde ist daher bereits vor dem Kauf dringend zu empfehlen, um spätere Überraschungen und unvorhergesehene Kosten zu vermeiden.
Bei der Finanzierung eines Resthofs legen Banken häufig strenge Kriterien an. Der Zustand der Gebäude und die Frage, wie wirtschaftlich das Vorhaben ist, spielen dabei eine zentrale Rolle. Wer einen Resthof kaufen möchte, sollte im Vorfeld genau kalkulieren, welche Investitionen nötig sind und welche Fördermöglichkeiten zur Verfügung stehen.
Ein Resthof bietet eine einzigartige Möglichkeit, sich seinen Traum vom Leben auf dem Land zu erfüllen. Ob als Selbstversorger, Unternehmer oder Naturliebhaber – die Nutzungsmöglichkeiten sind vielfältig. Gleichzeitig sollten Käufer sich aber auch der Herausforderungen bewusst sein.
Renovierungsbedürftige Gebäude, eingeschränkte Infrastruktur und die Notwendigkeit von Genehmigungen können den Traum vom Resthof zu einem langwierigen Projekt machen. Der Resthofkauf bringt zahlreiche rechtliche Herausforderungen mit sich, die vor einem Kauf gründlich zu prüfen sind.
Planungsrechtliche Fragen, insbesondere im Außenbereich, können die künftigen Nutzungsmöglichkeiten stark einschränken. Der Bestandsschutz bietet Sicherheit für bestehende Bauten, erfordert jedoch eine genaue Prüfung, um unnötige Kosten zu vermeiden. In jedem Fall empfiehlt es sich, vor dem Kauf eine umfassende Beratung einzuholen, um spätere Probleme zu vermeiden und die Nutzung des Resthofs optimal zu gestalten.
Für all jene, die sich dieser Aufgabe gewachsen fühlen und die Chancen eines Resthofs mit Grünland erkennen, ist es eine einzigartige Möglichkeit, einen alternativen und naturnahen Lebensstil zu verwirklichen.
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